Evidencia-se que o presente modelo possui como objetivo auxiliar os colegas que iniciaram no ramo do direito possessório mas possuem duvidas no que se refere a esse tipo de inicial.
A ação de adjudicação compulsória apesar de pouco conhecida é de grande serventia nas situações onde há a impossibilidade de obtenção da escritura do imóvel de maneira convencional, sendo requisitos indispensáveis:
a) O valor estipulado pelo imóvel entre os contraentes fora integralmente satisfeito.
b) Não consta no contrato nenhuma cláusula referente ao direito de arrependimento.
c) Não restam dúvidas que o requerente e o requerido são juridicamente legitimados para compor a demanda.
d) Há real impossibilidade da obtenção da escritura definitiva do imóvel, visto a evasão da pessoa jurídica ou física, parte do negócio.
Importante ressaltar que é uma peça de afirmação do direito, ou seja, não restam dúvidas que o possuidor adquiriu o imóvel regularmente e de boa-fé, no entanto, o último passo para formalização da propriedade, que seria a escritura, frustrou-se. É uma peça que deve estar documentalmente bem instruída, contanto com certidão de Registro e Matrícula do imóvel, falência (em caso de pessoa jurídica desaparecida), além do contrato de compra e venda.
Superadas as considerações iniciais, cedo a vocês o modelo que costumo utilizar:
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXX, NO ESTADO XXX.
QUALIFICAÇÃO REQUERENTE, por meio de sua advogada que esta ao final subscreve, endereço profissional na Rua xxxx, endereço eletrônico xxx, onde serão doravante encaminhadas as notificações do feito, vem, respeitosamente à presença de V. Exa., para propor:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
em face de QUALIFICAÇÃO REQUERIDO, pelos fatos e fundamentos a seguir.
- PRELIMINARMENTE
1.1 DA JUSTIÇA GRATUITA
O requerente é pessoa pobre na acepção jurídica do termo, razão pela qual requer os benefícios da Justiça Gratuita, na Forma da Lei 1.060/50 c/c Lei 7.115/83, por não ter condições de arcar com eventuais despesas processuais, sem prejuízo próprio e de sua família, conforme declaração anexa.
1.2 DA COMPETÊNCIA DO JUÍZO
A ação perpetrada é de competência do Juízo xxx, uma vez que o imóvel se localiza nesta circunscrição e não há qualquer ação em curso no Juízo Falimentar, conforme Artigo 47 do Novo Código de Processo Civil.
- DOS FATOS
Conforme documentação anexa, e mediante breve síntese dos fatos, a presente demanda tem por objeto a outorga da escritura definitiva do imóvel localizado à Rua xxx, com inscrição junto a Prefeitura de xxx sob o nº xxx.
Na situação em epígrafe, o requerente adquiriu de boa-fé o imóvel supracitado pelo valor de xxx, através de contrato elaborado pela Imobiliária xxx, no ano de xxx e quitado em xxx, com parcelas anuídas da seguinte forma, (anexo xxx):
- xxx
- xxx
- xxx
- xxx
- Xxx
Evidencia-se que o contrato é prova inequívoca da quitação efetuada pelo autor, contando inclusive com carimbo de liquidação, no entanto, a escrituração convencional do imóvel não é possível devido à ausência da pessoa jurídica, parte do contrato anteposto.
Sendo assim, busca-se por meio deste Juízo o suprimento legal para as formalidades do Registro, e comprova-se, por meio dos documentos anexados, que o autor é legítimo possuidor de todos os direitos e deveres atinentes ao negócio jurídico concretizado para aquisição do bem.
O imóvel possui como última informação junto ao cartório de Cartório de Registro de Imóveis xxx, sendo xxx, (anexo xxx). Frisa-se que foram emitidas certidões no Cartório xxxx, (anexo xxx), no Cartório xxx, (anexo xxx), Cartório de Registro de Imóveis xxx, (anexo xxx), sendo a informação anteriormente indexada, a mais completa no que se refere ao imóvel.
- DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O objeto da presente demanda tem por escopo a adjudicação do imóvel por sentença, a fim de que o requerente possua a escritura definitiva do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis xxx, competente para registrá-lo.
A fim de melhor elucidar passa a transcrever o imóvel junto a Prefeitura do Município de xxx:
O imóvel possui as seguintes medidas: área total do terreno, xxx, profundidade, xxx, fator testada, xxx, sit. quadra, xxx, gleba, xxx, topografia, xxx, fração ideal, xxx, forma, xxx, metragem quadrada do terreno corrigido, xxx. Sabe-se ainda: área edificada, xxx, metragem da construção, xxx, conservação, xxx, sub-tipo, xxx, localização, xxx. Ademais, se localiza através do lote nº xxx, na Rua xxx, nº xxx, bairro xxx, Quadra xxx, Lote xxx, Cidade, Estado, CEP xxx, nesta Comarca de xxx, Estado do xxx, conforme inscrição municipal nº xxx da Prefeitura Municipal xxx.
Verifica-se pelos inclusos documentos, bem como a Certidão Negativa de Tributo Municipal, que o requerente nada deve, pagando regularmente o IPTU, bem como o valor venal atribuído pela própria prefeitura, constando do imóvel, (anexo xxx):
Possui valor venal total, de acordo com a Prefeitura xxxx, de R$ xxx, sendo: R$ xxx, referentes ao Valor Venal do terreno, e xxx, no que se refere ao Valor Venal da Edificação.
Referente a área do terreno, tem-se edificado xxx m² e área total construída de xxx m², totalizando um valor venal de R$ xxx.
- DO DIREITO
Inicialmente, de acordo com o Código de Processo Civil c/c com o Código Civil, para que o requerente possa gozar de todos os direitos inerentes a propriedade, é necessário que haja o registro do bem adquirido, sendo o contrato de compra e venda fase preliminar a formalização do registro.
Em mesmo sentido, o Decreto Lei 58/37 em seu Artigo 15, possui a seguinte disposição:
Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
Na situação em apreço, o requerente além de estar em dia com todas as obrigações fiscais no que se refere ao imóvel, objeto da demanda, já efetuou o pagamento integral estipulado do contrato avençado, sendo assim, não restam dúvidas quanto o direito a escrituração.
No caso em tela, o principal impedimento para realização da escrituração do imóvel supracitado, é a ausência de atualização da sociedade empresária limitada perante a Junta Comercial do Estado do Espírito Santo – JUCEES, pois desde o ano de xxx não houve qualquer atualização que possibilitasse ao requerente acioná-la (anexo xxx).
Frisa-se que esta patrona compareceu ao local indicado na certidão fornecida pela JUCEES, como sendo onde a imobiliária exerceria suas atividades comerciais, todavia, encontrou apenas residências e nenhum vestígio de qualquer empresa, imobiliária ou congêneres. Em consonância, nenhum autóctone soube informar o paradeiro dos responsáveis da imobiliária ou mesmo quando houve encerramento das atividades.
Consoante, o Artigo 1418 do Código Civil, remete:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Diante do contrato anteriormente anexado pelo requerente, demonstra-se com clareza o preenchimento de todos os requisitos necessários à provocação da tutela estatal.
Pontua-se que: (I) O valor estipulado pelo imóvel entre os contraentes fora integralmente satisfeito – Cr$ xxx, (II) Não consta no contrato nenhuma cláusula referente ao direito de arrependimento, constando inclusive na cláusula xxx, do contrato identificado pelo anexo xxx, a obrigação da imobiliária de outorgar a escritura definitiva mediante quitação, o que não ocorreu, (III) Não restam dúvidas que o requerente e o requerido são juridicamente legitimados para compor a demanda – em razão de serem adquirente e vendedor do imóvel em questão, fato documentalmente já comprovado e (IV) há real impossibilidade da obtenção da escritura definitiva do imóvel, visto a evasão da pessoa jurídica, parte do negócio.
Frisa-se ainda que de acordo com a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” Posto isto, não existem condicionantes que obstem a validade do instrumento particular anteriormente anexado, uma vez que é possível a verificação de sua validade, ainda que não tenha sido registrado em cartório.
No que se refere ao prazo decadencial e prescricional, temos o seguinte entendimento da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO POTESTATIVO QUE NÃO SE EXTINGUE PELO NÃO USO. DEMANDA DE NATUREZA CONSTITUITIVA. INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL. SUJEIÇÃO A REGRA DA INESGOTABILIDADE OU DA PERPETUIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segunda a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo. 2. Recurso provido.
(STJ – Resp: 1216568 MG 2010/0184702-1, Relator: Ministro LUIS FELÍPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 03/09/2015, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2015 REVPRO vol. 250 p. 466) Grifou-se.
Portanto, apesar da liquidação do contrato ter ocorrido no ano de xxx, o direito a escrituração do imóvel através da ação de adjudicação compulsória não é passível de prescrição ou decadência, visto que as demais condicionantes da ação encontram-se documentalmente satisfeitas.
Por fim, conforme se demonstra o preenchimento de todos os requisitos, requer a este MM. Juízo que a requerida seja compelida a outorgar a escritura definitiva do bem, e, subsidiariamente, na hipótese de restar impossibilitado o pedido, seja expedida Carta de adjudicação por este Juízo, que supra a outorga e possibilite a inscrição do requerente como real proprietário do imóvel, objeto da presente lide.
- DOS PEDIDOS
Diante do exposto, além da procedência da demanda, requer:
- Seja suprida a ausência do titular da propriedade, xxx, pessoa jurídica de direito privado, inscrita sob o CNPJ xxx, outorgando a escritura definitiva por sentença, adjudicando o imóvel localizado na Rua xxx, com inscrição fiscal junto a Prefeitura de Serra sob o nº xxx, em nome do requerente, xxx, CPF sob o nº xxx.
- A citação da ré, xxx, CNPJ xxx, inicialmente qualificada, para, querendo, contestar o feito sob pena de revelia. Em observância ao princípio da concentração e eventualidade, pede-se a citação por mandado, e após, por meio de edital, caso a citação procedimental reste infrutífera.
- Nos termos do Artigo 334, §5º, do Novo Código de Processo Civil, o requerente desde já manifesta, pela natureza do litígio, desinteresse em autocomposição.
- Os benefícios da justiça gratuita, por ser pessoa pobre na acepção jurídica do termo (documento anexo).
- Seja a ré condenada ao pagamento das custas processuais, tanto as iniciais quanto as demais advindas no curso do processo, além de honorários advocatícios a serem fixados nos termos do artigo 20, §3º do CPC.
- A produção de todos os meios de prova em direito admitidas, como provas testemunhais, documentais, perícia e depoimento pessoal do réu, sob pena de confissão caso a ré não compareça, ou, comparecendo, negue-se a depor, conforme Artigo 385, §1º, do Novo Código de Processo Civil.
- A juntada da documentação anexa, comprobatória do direito.
Atribui à causa para efeito de alçada o valor venal do imóvel, R$ xxxx
Nestes termos, pede deferimento.
Cidade, dia, mês, ano.
Jessica Pinaffo
OAB/ES XXX
