“Quem não registra, não é dono!” Será?

Essa parêmia envolve todo o contexto desse artigo. Pois bem, vamos assimilar melhor o seu sentido.

Inicialmente, quero trazer o conceito de direito de propriedade segundo o entendimento do Ilustre Cunha Gonçalves no sentido de que  “ o direito de propriedade é aquele que uma pessoa singular ou coletiva efetivamente exerce numa coisa determinada em regra perpetuamente, de modo normalmente absoluto, sempre exclusivo, e que todas as outras pessoas são obrigadas a respeitar”.  

Assim, para que seja considerado dono de uma propriedade imóvel, no direito Brasileiro, não basta um contrato, ainda que perfeito e bem elaborado. Logo, com um contrato, criam-se apenas direitos e obrigações, isso é o que está expresso no artigo 481 do Código Civil Brasileiro, vejamos:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

 

Desta forma, a transferência do imóvel só ocorre com o registro do título translativo, como previsto no artigo 1.245 do Código Civil, consideremos:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

 

Segundo o Código Civil a propriedade de bens imóveis somente se transfere após o registro em cartório, do título em nome do novo dono. Logo, enquanto não ocorrer o registro do título translativo, aquele que vendeu a propriedade, continuará sendo dono.

 

Conforme disposto no artigo 1.228 do CC, é considerado proprietário, aquele que “tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” o imóvel.

 

Deste modo, o registro não é apenas meio de se dar publicidade do ato, mas é uma tradição solene / formal, que gera direito real para o adquirente transferindo-lhe o domínio.

 

Existe alguns princípios norteadores dos registros de imóveis, analisemos:

 

• Princípio da publicidade – Qualquer pessoa pode requerer certidão em cartório, sem que necessite informar o motivo ou interesse do pedido, ou seja, os registros estão abertos / disponíveis para qualquer pessoa ter acesso as informações pertinentes. Assim, ninguém pode se valer do argumento de que não sabia quem era realmente o dono da propriedade.

 

• Principio da força probante (fé pública) ou presunção – Os registros gozam de presunção de veracidade, vez que até que se prove o contrário, tudo que está no registro é verdadeiro.

 

• Princípio da legalidade – O oficial do cartório tem como obrigação, examinar a legalidade e validade dos títulos que lhe são apresentados para registro

 

 

• Princípio da territorialidade – Exigência que o registro seja feito na circunscrição imobiliária da situação do imóvel, isso é o que dispõe o artigo 182, Lei dos Registros Públicos. No entanto, a escritura do imóvel pode ser realizada em qualquer cartório de Notas, não importando a localidade, mas o registro só pode ser efetuado, como já dito, no Registro de Imóveis da situação do imóvel.

 

• Princípio da continuidade – Só é admitido o registro do título se a pessoa que está vendendo o imóvel, for a mesma que tiver seu nome já registrado como dono, podendo assim, registrar o comprador como novo proprietário.

 

 

• Princípio da especialidade – Esse princípio exige a minuciosa individualização no título, ou seja, deverá ser bem individualizado para não restar dúvidas quanto às suas metragem e confrontações.

 

• Principio da prioridade – quem primeiro levar a registro o título será considerado proprietário, sendo irrelevante a data do seu contrato.

 

 

 

Nesse contexto, a compra e venda deverá ser feita por instrumento público, caso tenha valor acima de 30 salários mínimos, ou por instrumento particular, se abaixo do referido valor, isso é o que dispõe o artigo 108 do CC. Contudo, nas duas hipóteses existe a necessidade do registro, pois para que a transferência seja efetivada, o registro do contrato será obrigatório.

 

Dito isso, quero lembrar que aquele que comprou um bem imóvel ( casa, terreno…) e apenas fez a escritura, não pense ser dono, pois ainda carece de registro tal escritura.

 

 

Com isso, aquele que tem um título aquisitivo, deverá comparecer ao cartório de registro de imóveis e protocolizar o pedido de registro, Assim, o seu titulo será prenotado, ficando numa espécie de “espera” por 30 dias no cartório, com a finalidade de analisar e averiguar se caso aparecer outro titulo da mesma propriedade para registro.

Caso esteja tudo “em ordem”, esse título será levado a registro, bem como a averbação ou registro do titulo definitivamente.

 

 

Para ficar ainda mais claro a importância do registro, vamos analisar algumas consequências caso não seja realizado o registro do título:

 

• O alienante poderá vender novamente o bem para outra pessoa, uma vez que sem o devido registro, o vendedor continua sendo dono. Ademais, se o novo comprador levar a registro antes de você (que acha que é dono por ter um contrato por exemplo), ele será o novo dono, não devendo ter relevância se o seu contrato tem data anterior a compra deste. Assim, quem sofreu o dano, não poderá requerer a propriedade, haja vista que um contrato sem registro, revela apenas uma expectativa/ intenção de aquisição, inexistindo direito real sobre o imóvel, isto é, não há o que se falar em proprietário, restando apenas a possibilidade de perdas e danos.

 

• Você ainda poderá perder o imóvel caso apareça dívida judicial sobre o imóvel, como por exemplo, penhora.

 

 

• Se o vendedor falecer, o comprador que não levou a registro a propriedade, poderá perde-la, vez que tal imóvel estará no nome do possível falecido, transformando-se assim em herança.

 

 

Para que seja evitado os transtornos citados acima, a melhor saída é registrar em cartório os títulos referentes aos bens imóveis, haja vista que só assim ocorrerá a devida publicidade e como resultado a segurança do seu bem.

 

É sabido que em nosso país existe uma prática nada aconselhável quanto aos contratos que envolve principalmente direito de propriedade. Com objetivo de “economia”, muitos não levam os contratos a registro e pior, não buscam assessoria jurídica sequer para sua formulação, podendo assim acarretar danos imensuráveis.

 

Por fim, cumpre salientar que economia não é sinônimo de segurança jurídica, logo, em casos como esses, não hesite em procurar um advogado de sua confiança, para que o mesmo possa acompanhar e assegurar os seus direitos no que tange ao seu patrimônio .

Referências

Tratado de direito civil, v.XI, t. I, p.1646.

Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: direito das coisas, v.5 / Carlos Roberto Gonçalves. – 10, ed, – São Paulo: Saraiva, 2015,

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm