CORRETOR DE IMÓVEIS E OS SEUS DESAFIOS EM FACE DO RECEBIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
Primeiramente, se faz necessário informar ao nobre leitor que a comissão do corretor não é sinônimo de comissão mercantil, igualmente o exercício da profissão citada será assegurado ao detentor de título de técnico em transações imobiliárias e depende de prévio registro junto ao órgão competente, leia-se Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
Nesse sentido, compete ao corretor agir de forma diligente, prestando todas as informações que estiverem ao seu alcance profissional, pautando-se na boa-fé e transparência, sob pena de responder por perdas e danos em razão do descumprimento do contrato de corretagem (verbal ou escrito), sem contar que não fará jus aos seus vencimentos, nos termos do Artigo 723 do Código Civil.
Registra-se que a formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a aproximação das partes, o fechamento do negócio (assinatura) e a execução (compra e venda ou compromisso), logo a conclusão do negócio jurídico de corretagem se efetiva em etapas que serão explicadas a seguir.
Ora, a primeira etapa consiste na aproximação das partes na hipótese de o comprador delegar ao corretor a função de localizar o imóvel conforme as características fornecidas, iniciando-se a atividade com a oferta do imóvel, evitando assim visitas aleatórias a imóveis sem nexo causal.
Sendo assim, aparecendo um interessado ou localizado o imóvel, o corretor realiza a intermediação, aproximando as partes e efetivando as negociações iniciais. Após este trabalho, inicia-se à vontade no sentido de buscar a formação do vínculo jurídico, no caso o corretor propõe solucionar os eventuais entraves, tendo como finalidade ao final a assinatura da proposta que levará ao vendedor (Artigo 427 do Código Civil), sendo que estarão presentes os três elementos indispensáveis a todo contrato de compra e venda: a coisa (imóvel), o preço (modalidades de pagamentos) e o consentimento.
Dessa forma, a terceira e última etapa acontece com a efetiva assinatura da escritura pública ou particular de compra e venda (Artigo 108 do Código Civil) ou do instrumento particular de promessa de compra e venda.
Em outras palavras, o corretor corre risco de trabalhar e não receber nada. Se o negócio concretiza (envolve obrigação de resultado), ele irá receber a comissão, nos termos do Artigo 725 do Código Civil, caso contrário, nada recebe. Entretanto, para que o corretor tenha respaldo à comissão, se faz necessário o preenchimento dos três requisitos citados acima.
Vale ressaltar que há descontentamento por parte dos corretores no que corresponde à remuneração, porém a lei determina que a comissão só será recebida se o resultado for alcançado, sendo que não existe obrigatoriamente a necessidade de contrato escrito de compra e venda, a Jurisprudência Pátria possibilita a aceitação verbal do contrato de corretagem, cabendo ao corretor a juntada de provas (áudios, conversas, testemunhas etc.) caso tenha interesse de receber por meio de Ação Judicial.
Ademais, o rompimento (leia-se arrependimento imotivado) do negócio por culpa de uma das partes faz recair a quem deu causa a obrigação de pagamento de corretagem, fruto da mediação que proporcionou o resultado (concretização da venda), considerando que o negócio jurídico foi concluído com êxito, cabendo ao contratante arcar com pagamento da comissão.
Dessa forma, se o arrependimento for motivado, tais como fraude contra credores ou culpa do próprio corretor, o STJ já decidiu que a comissão não é devida.
Portanto, caberá ao corretor provar que aproximou as partes, igualmente conduziu o caso e por fim, obteve a aceitação (conclusão do contrato), finalizando assim sua participação, inexistindo-se a falta de pagamento em razão do arrependimento sem justo motivo.
